W dzisiejszych czasach decyzja dotycząca wyboru projektu domu jest jednym z kluczowych momentów w życiu każdej rodziny, która decyduje się na budowę domu. Projekt domu to nie tylko zbiór rysunków i planów – to wizja przestrzeni, która ma sprostać indywidualnym potrzebom, stylowi życia oraz marzeniom mieszkańców. W niniejszym artykule zajmiemy się aspektami mającymi wpływ na proces wyboru projektu domu, w tym ograniczeniami o charakterze prawnym, które należy uwzględnić, aby możliwe było uzyskanie pozwolenia na budowę.

SPIS TREŚCI

1. USTALENIE PRIORYTETÓW PROJEKTU DOMU – zastanów się w jaki sposób wyobrażasz sobie swój przyszły dom

Wybór projektu domu nie jest łatwą decyzją i nie należy podchodzić do tego bez właściwego przemyślenia kilku kluczowych kwestii. Elementy wyposażenia domu łatwo wymienić, gdy już nam się znudzą lub przestaną podobać. Domu natomiast nie zamienimy na parterowy, gdy wybudowaliśmy dom z poddaszem użytkowym. Niemożliwe lub bardzo kosztowne będzie również powiększenie domu o dodatkową łazienkę, poszerzenie garażu o dodatkowe stanowisko czy znalezienie miejsca na dodatkowy pokój gospodarczy bądź gabinet.

Przy wyborze wymarzonego projektu domu należy ustalić listę ważnych dla nas aspektów. W zależności od subiektywnych oczekiwań, stylu życia czy miejsca położenia nieruchomości ważne może być dla nas posiadanie odpowiedniej ilości pokoi, garażu w bryle budynku, salonu z podwyższonym sufitem, sypialni z prywatną garderobą i łazienką, zamkniętej bądź otwartej kuchni czy dodatkowego pokoju do pracy zdalnej.

Decyzja, którą musimy podjąć na tym etapie musi nie tylko odpowiadać naszym potrzebom w tym momencie, ale uwzględniać to, jakie zmiany mogą czekać na nas w przyszłości np. czy planujemy powiększenie rodziny lub czy może być konieczne zaopiekowanie się starszymi rodzicami w przyszłości.

Wiem, że niełatwo podjąć takie decyzje, znam natomiast wiele osób, które zmuszone były albo całkowicie do rezygnacji z planów budowy domu albo konieczności zmiany projektu (i uzyskiwania kolejnego pozwolenia na budowę), jak również wiele osób, które po czasie wskazują, że obecnie zdecydowałyby się na mniejszy dom czy zrezygnowałyby z danego rozwiązania czy technologii budowy.

Projekt, w szczególności indywidualny, łatwo zmieniać i poszerzać o dodatkowe metry czy elementy ozdobne budynku np. wykusze, balkony czy niestandardowe okna. Jednak to na tym etapie możemy zaoszczędzić najwięcej pieniędzy wybierając rozwiązania bardziej ekonomiczne w budowie i utrzymaniu domu.

2. MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO – w jaki sposób może wpływać na wybór projektu domu

Niestety nie mamy pełnej dowolności w wyborze projektu domu. Istnieje szereg ograniczeń prawnych, do których musimy się dostosować, aby ostatecznie móc uzyskać pozwolenie na budowę. W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), jeśli obowiązuje on na danym terenie. Wypis i wyrys z MPZP należy pozyskać jeszcze przed zakupem projektu domu, a najlepiej jeszcze przed nabyciem działki na potrzeby budowy domu.

W planie miejscowym określa się obowiązkowo:

„zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalny udział powierzchni zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę i sposób realizacji miejsc do parkowania, w tym miejsc przeznaczonych do parkowania pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową, oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów”

Obowiązkowe elementy wymagane do uregulowania w planach miejscowych zmieniały się, dlatego w starszych MPZP mogą nie być uregulowane wszystkie elementy uznawane za obligatoryjne dla obecnie uchwalanych planów.

Przyjrzyjmy się najważniejszym aspektom mającym wpływ na to, na jaki projekt domu możemy się zdecydować dla wybranej przez nas lokalizacji, jeśli uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

2.1. PRZEZNACZENIE TERENU

Przeznaczenie terenu to najbardziej fundamentalna kwestia, na którą powinniśmy zwrócić uwagę. Jeśli planujemy budowę domu, a na danym terenie obowiązuje już plan miejscowy, musimy wybrać działkę znajdującą się na obszarze oznaczonym w planie miejscowym jako „zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna”. Najczęściej pojęcie to dotyczy zarówno domów jednorodzinnych wolnostojących, jak i w zabudowie bliźniaczej.

2.2. WYGLĄD BUDYNKU

Plany miejscowe mogą ustalać wiele elementów wpływających na docelowy kształt i wygląd budynków, które mogą powstać na danym terenie. Wybierając projekt budowlany wymarzonego domu będziemy musieli dostosować się do wymogów wskazanych w MPZP. Najczęściej występujące ograniczenia dotyczą:

maksymalnej wysokości zabudowy
maksymalnej ilości kondygnacji,
rodzaju dachu i kąta nachylenia dachu,
materiału pokrycia dachu,
koloru pokrycia dachu,
koloru elewacji.

Szukając gotowych projektów domów niekiedy trudno jest dostosować się do tak wielkiej ilości kryteriów. Niektóre aspekty jak kolor pokrycia dachu czy kolor elewacji łatwo zmienić na etapie adaptacji projektu. Pozostałe (jak rodzaj dachu, kąt nachylenia czy materiał pokrycia dachu) nierzadko wymagają gruntownych zmian projektu w zakresie konstrukcji budynku, co jest najczęściej czasochłonne i kosztowne.

2.3. LINIE ZABUDOWY

Plany miejscowe określają również takie aspekty jak „obowiązująca linia zabudowy” oraz „nieprzekraczalna linia zabudowy”. Najczęściej definicje tych pojęć zamieszczane są wprost w treści uchwał przyjmujących konkretny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Linia obowiązująca to linia wskazana na planie określająca usytuowanie podstawowej bryły budynku. Mówiąc prościej wskazuje ona miejsce gdzie budynek musi się znajdować. Co do zasady obowiązek ten nie dotyczy elementów wysuniętych zadaszenia, przedsionków, balkonów czy wykuszy.

Linia nieprzekraczalna to natomiast linia wskazana na planie, której żaden element zabudowy nie może przekroczyć. W tym wypadku budynek może zostać ustalony na działce w sposób dowolny byle żaden z jego elementów nie przekraczał wyznaczonej nieprzekraczalnej linii zabudowy. Miejscowy plan może dopuszczać, aby niektóre elementy budynku lub infrastruktura znajdowała się na obszarze wykraczającym poza nieprzekraczalną linię zabudowy.

Wskazania powyższe mają niebagatelne znaczenie, w szczególności dla działek o nietypowych kształtach lub o małej szerokości lub długości. Zawsze należy dokładnie sprawdzić czy plan miejscowy wyznacza linie zabudowy i sprawdzić czy planowany przez nas projekt lub układ budynku pozwoli na umieszczenie go na konkretnej działce. Najczęściej wystarczy sprawdzenie podstawowych wymiarów działki oraz danych z projektu, w sytuacjach skomplikowanych konieczne będzie dokonanie konsultacji np. z architektem.

2.4. POWIERZCHNIA BIOLOGICZNIE CZYNNA I INTENSYWNOŚĆ ZABUDOWY

Oprócz powyżej wskazanych aspektów warto zwrócić uwagę na określane w MPZP wskaźniki określające powierzchnię biologicznie czynną czy intensywność zabudowy. Jeśli posiadamy działkę o wielkości 30 arów i planujemy budowę małego domu jednorodzinnego z poddaszem użytkowym wskaźniki te prawdopodobnie nie będą miały dla nas znaczenia. Jeśli jednak posiadamy niewielką działkę, a chcemy wybudować dom parterowy z garażem dwustanowiskowym lub dom w zabudowie bliźniaczej powyższe ograniczenia mogą wpływać na wielkość możliwego do wybudowania obiektu.

Powierzchnia biologicznie czynna oznacza teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych (generalnie za powierzchnię biologicznie czynną uznaje się trawniki, rabaty czy sady), jednak do tej powierzchni zalicza się również teren pokryty zbiornikami wodnymi (rowy, stawy, oczka wodne) czy częściowo powierzchnię tarasów czy stropodachów. Wskaźnik wielkości terenu jaki należy zachować jako biologicznie czynny może być określany różnie dla każdego z terenów wskazanych w MPZP.

Wskaźnik intensywności zabudowy określa natomiast jaki musi być stosunek powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej lub powierzchni wszystkich kondygnacji zlokalizowanych na działce budowlanej do powierzchni tej działki.

3. DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY - wytyczne dotyczące przeznaczenia konkretnego terenu

Jeśli dla danego obszaru nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przed uzyskaniem pozwolenia na budowę niezbędne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) określającej przeznaczenie terenu, na którym planujemy budowę domu.

Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana wtedy, jeśli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Oznacza to, że to istniejąca okoliczna zabudowa wpływać będzie na to jaki budynek będziemy mogli postawić na naszej nieruchomości.

4. WARUNKI TECHNICZNE USYTUWANIA BUDYNKU – weryfikacja czy wybrany projekt domu uda nam się umieścić na działce

Oprócz ograniczeń wynikających z aktów o przeznaczeniu terenu (MPZP lub WZ) w stosunku do każdego budynku obowiązuje jeszcze szereg przepisów o charakterze technicznych wpływających na sposób sytuowania budynków na działce. W praktyce, przed wyborem konkretnego projektu domu, warto nie tylko zapoznać się z dokumentacją dotyczącą naszej działki, ale również przeanalizować istniejące sąsiedztwo.

Jedna z głównych zasad dotyczy odległości budynku od granicy działki. Odległość ta wynosić musi nie mniej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami (również oknami umieszczonymi w dachu) lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Odległości budynku od działki budowlanej mierzy się w poziomie w miejscu ich najmniejszego oddalenia. W niektórych przypadkach (np. gdy stanowi tak plan miejscowy albo szerokość działki wynosi 16m lub mniej) odległość budynku ze ścianą bez okien i drzwi może wynosić 1,5 m od granicy, a nawet może znajdować się bezpośrednio przy tej granicy.

Należy również mieć na uwadze obostrzenia wynikające z bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Istnieje w tym zakresie szereg wytycznych, a wpływ na sposób usytuowania budynku (i materiały z jakich ma być wykonany) ma to, jakie przeznaczenia ma projektowany budynek oraz jego otoczenie (np. przeznaczenie sąsiednich budynków oraz to, z jakich materiałów są one wykonane).

Jeśli nasza działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej istotne jest również zachowanie niezbędnych odległości pomiędzy projektowanych budynkiem a zewnętrzną krawędzią jezdni. Odległość ta zależy od klasy drogi i dla terenu zabudowy wynosi:

30m od autostrady;
20m od drogi ekspresowej;
10m od drogi krajowej;
8m od drogi wojewódzkiej i powiatowej;
6m od drogi gminnej.

5. UWAGI KOŃCOWE

Podczas realizacji naszych marzeń o wymarzonym domu istotne jest zrozumienie, że nasze osobiste wizje muszą współgrać z realiami nakreślonymi przez miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy oraz warunki techniczne. Staranność w analizie dostępnych informacji przekłada się na zminimalizowanie ryzyka nieuzyskania pozwolenia na budowę.

Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej świadczonej w indywidualnej sprawie i w zależności od okoliczności faktycznych danej sprawy może być ona różnie interpretowana. Niniejszy artykuł został sporządzony wg stanu prawnego na dzień 23 listopada 2023 r., po tym czasie stan prawny mógł ulec zmianie.

Jeśli potrzebujesz porady prawnej w konkretnej sprawie skontaktuj się ze mną. Możliwe jest również wsparcie na etapie wyboru nieruchomości, zakupu, jak i na każdym z etapów budowy. Zapraszam do kontaktu: https://www.rzeznicka.pl/kontakt/

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.).
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225).
Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 645 z późn. zm.).

Adwokat Karolina Rzeźnicka

Od ponad 10 lat świadczę pomoc prawną na rzecz osób fizycznych i prawnych, przedsiębiorców oraz jednostek samorządu terytorialnego. Specjalizuję się w sprawach z zakresu prawa własności intelektualnej, w tym prawa autorskiego oraz prawie nieruchomości. Prowadzę postępowania sądowe, administracyjne, przygotowuję oraz weryfikuję umowy.

WYBÓR PROJEKTU DOMU – ograniczenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy oraz warunków technicznych

1. USTALENIE PRIORYTETÓW PROJEKTU DOMU – zastanów się w jaki sposób wyobrażasz sobie swój przyszły dom