Blog

1. OD CZEGO ZACZĄĆ – wybór działki czy wybór projektu domu?

Jeśli mamy taką możliwość decyzja o wyborze działki pod budowę domu powinna poprzedzać wybór projektu domu. Istnieje wiele ograniczeń dla danej nieruchomości, które powodują, że możemy nie uzyskać pozwolenia na budowę dla wybranego wcześniej projektu lub będzie wymagał on kosztownych zmian i dostosowania do istniejących ograniczeń – zarówno wynikających z cech fizycznych działki (np. ukształtowania terenu czy drzew, dla których nie uzyskamy pozwolenia na usunięcie), jak i ograniczeń prawnych.

Jeszcze więcej ryzykujesz podejmując decyzję o zakupie działki pod budowę domu w sposób nieprzemyślany. Może się bowiem okazać, że nasze wymarzone miejsce zupełnie nie pozwala na budowę, posiada aspekty znacznie podwyższające koszty inwestycji czy obowiązują w stosunku do niej przepisy, które uniemożliwiają realizację wymarzonego projektu domu.

2. ASPEKTY BRANE POD UWAGĘ PRZY WYBORZE DZIAŁKI – na co najczęściej zwracamy uwagę?

Poszukując nieruchomości pod budowę domu zazwyczaj jesteśmy świadomi, że na cenę danej działki wpływa wiele czynników, wśród których można wyróżnić:

1. lokalizację,
2. dostęp do mediów,
3. kształt i wielkość działki,
4. infrastrukturę w okolicy,
5. ukształtowanie terenu.

Wybór działki pod budowę domu to długofalowa inwestycja, dlatego warto poświęcić czas na staranne rozważenie wszystkich powyższych czynników. W sytuacjach wątpliwych warto skonsultować się z ekspertami, w szczególności w zakresie badania gruntu, technologii budowy czy spodziewanych utrudnień na etapie organizacji budowy. Dla każdej nieruchomości problemy mogą być innego rodzaju – w miastach często występuje szereg ograniczeń z usytuowaniem zaplecza budowy i zajmowaniem pasa drogowego, na terenach poprzednio wykorzystywanych dla celów rolniczych warto sprawdzić stan wód gruntowych i możliwości ich odprowadzania, na terenach poprzemysłowych możemy spotkać problem składowania odpadów, na obszarach bliskich dla działalności górniczej istnieje ryzyko  powstawania osuwisk górniczych. Zawsze warto również sprawdzić bliskość infrastruktury mogącej wpływać na komfort mieszkania (przykładowo: elektrownie wiatrowe, maszty telekomunikacyjne, słupy energetyczne, spalarnie śmieci, fermy czy chlewnie).

Nie można jednak tracić z pola widzenia aspektów prawnych, które często wpływają bezpośrednio na cenę nieruchomości (ze wskazaniem odpowiedniej informacji w opisie działki), ale niejednokrotnie mogą być niejako „ukryte” tj. opis lub informacja od właściciela nie zawiera pełnego obrazu stanu nieruchomości i jej istotnych aspektów, natomiast cena może być standardowa lub nieznacznie odbiegająca od rynkowej.

3. ZAGROŻENIA WYNIKAJĄCE ZE STANU PRAWNEGO NIERUCHOMOŚCI – na co powinniśmy uważać wybierając działkę?

Przyjrzenie się aspektom prawnym nieruchomości może być trudne dla osoby, która nie zajmuje się zawodowo sprawami dotyczącymi nieruchomości. W szczególności może być trudne dla osoby po raz pierwszy kupującej nieruchomość i planującej wybudować na niej dom.

Poniżej przykładowe problemy jakie możemy napotkać po dokładnym sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości.

3.1. Oferujący nie jest właścicielem nieruchomości

Może się zdarzyć, że jako sprzedawca ogłasza się osoba, która nie jest uprawniona do przeniesienia na nas prawa własności działki wystawionej na sprzedaż. Może to wynikać z nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości, braku zgody na sprzedaż innych współwłaścicieli lub nieuczciwości rzekomego sprzedawcy. W większości przypadków nieuczciwy oferent zostanie zweryfikowany na etapie podpisywania umowy u notariusza, jednak może zdarzyć się, że stracimy wcześniej dużo czasu, a czasem wpłacone wcześniej zadatki/zaliczki. W najbardziej skrajnym przypadku oszust może doprowadzić do wpłacenia przez kupujących całej ceny za nieruchomość, a nigdy nie uda nam się  wpisać do księgi wieczystej jako właściciele.

3.2. Obciążenia nieruchomości

Nieruchomości mogą być obciążane np. ograniczonymi prawami rzeczowymi. Mogą to być służebności gruntowe (np. prawo do przechodzenia bądź przejeżdżania), osobiste (np. służebność mieszkania) czy przesyłu (np. na rzecz przedsiębiorstw wodociągowych czy zajmujących się dystrybucją energii elektrycznej), jak również hipoteki. Poprzedni właściciel mógł również zawrzeć umowy, których stroną możemy się stać nabywając daną nieruchomość.

3.3. Brak dostępu do drogi publicznej

Nie każda drogą, którą da się przejechać jest drogą publiczną, a nawet nie każda droga gminna/powiatowa/wojewódzka jest drogą publiczną. Prawnie uregulowany dostęp do drogi publicznej jest bardzo istotną kwestią dla możliwości jej zabudowania – bez tego nie otrzymamy decyzji o warunkach zabudowy czy pozwolenia na budowę.

3.4. Dodatkowe obowiązki właściciela lub konieczność poniesienia dodatkowych opłat administracyjnych

Niektóre nieruchomości obarczone są również dodatkowymi rygorami czy obowiązkami, które mogą się ujawnić wtedy, kiedy rozpoczniemy przygotowania do budowy domu. Należy mieć świadomość, że nieruchomości mogą być objęte ochroną konserwatora zabytków lub nadzorem archeologa. Nierzadko musimy w stosunku do nieruchomości uzyskać szereg dodatkowych decyzji czy pozwoleń np. na usunięcie drzew lub krzewów lub na zajęcie pasa drogowego. Jako nabywca nieruchomości czasem to na nas spoczywać będzie obowiązek poniesienia opłat administracyjnych np. opłaty planistycznej, adiacenckiej z tytułu budowy infrastruktury lub opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej.

3.5. Brak możliwości zabudowy działki

W niektórych sytuacjach możemy stać się właścicielami działki, na której nie będzie możliwości zrealizowania nie tylko konkretnego wybranego przez nas projektu, ale brak będzie w ogóle możliwości dokonania zabudowy, ewentualnie możliwość taka będzie hipotetyczna, odroczona w czasie i obarczona dodatkowymi opłatami.

4. AUDYT PRAWNY NIERUCHOMOŚCI – kompleksowa pomoc przy wyborze działki

Poznanie zagrożeń wynikających ze stanu prawnego danej nieruchomości jest ważne przed zakupem nieruchomości lub na wczesnym etapie planowanie budowy domu. Wielu niebezpieczeństw da się uniknąć lub zabezpieczyć się przed ich ujawnieniem w przyszłości, jeśli odpowiednio wcześnie zareagujemy.

Istnieje możliwość wykonania audytu prawnego nieruchomości. Kancelaria Adwokacka Adwokat Karoliny Rzeźnickiej oferuje możliwość przygotowania analizy stanu i potencjalnych zagrożeń dla konkretnej nieruchomości. Możliwe jest również wsparcie na etapie wyboru nieruchomości, zakupu, jak i na każdym z etapów budowy. Zapraszam do kontaktu: https://www.rzeznicka.pl/kontakt/